Как правильно оформить квартиру в новостройке

Что необходимо для того, чтобы оформить право собственности на квартиру в новостройке, какие документы для этого нужны.

Последняя редакция Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2013 № 868, в который внесены изменения в соответствии с постановлением Кабинета Министров от 13 августа 2014 № 337. Согласно этому Порядку, упрощена процедура государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, строительство которого осуществлялось с привлечением средств от физических и юридических лиц. Как сказано в официальном комментарии Укргосреестра, «раньше каждый гражданин, который инвестировал в многоквартирный жилой дом, должен был для регистрации своей квартиры принести полный перечень документов на весь дом. С 12 февраля 2014 года приносить определенный пакет документов на все здание будут застройщики, а каждый гражданин будет предоставлять документы только отдельно на свою квартиру». «Таким образом, основной пакет документов подает застройщик после принятия новостройки в эксплуатацию.

Что касается перечня документов, которые подает застройщик, то это:

документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок; документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта; документ, который подтверждает присвоения объекту недвижимого имущества почтового адреса; утвержденный перечень физических и юридических лиц, средства которых привлекались на инвестирование (финансирование) объекта строительства; Документы, которые подаются застройщиком, регистрируются в базе данных о регистрации заявлений и запросов Государственного реестра прав на недвижимое имущество и делаются их электронные копии путем сканирования оригиналов таких документов. Эти документы в дальнейшем используются государственным регистратором при проведении государственной регистрации прав собственности на квартиру или нежилое помещение, в случае обращения инвестора с соответствующим заявлением. «Для проведения государственной регистрации прав собственности на построенную квартиру или нежилое помещение инвестор (заявитель) должен подать заявление, форму и требования к заполнению которой установил Минюст. Заявитель при подаче заявления лично предъявляет органу государственной регистрации прав документ, удостоверяющий его личность», – говорит г-жа Горбунова. В случае подачи заявления уполномоченным лицом, предъявляется и документ, подтверждающий его полномочия. Вместе с заявлением заявитель подает органу государственной регистрации прав необходимые для государственной регистрации прав документы, а именно: документ, подтверждающий приобретение в собственность лицом закрепленного за ним объекта строительства, предусмотренный законодательством (инвестиционный договор, договор о долевом участии, договор купли-продажи имущественных прав и т.п.); справку (выписку) из перечня лиц, которые принимали участие в инвестировании (финансировании) объекта строительства и по которым осуществляется государственная регистрация прав, выданная лицом, которое привлекало средства физических и юридических лиц (заказчиком строительства) об участии заинтересованного лица в инвестировании (финансировании ) объекта строительства; технический паспорт на объект инвестирования (квартира, нежилое помещение и т.д.); заверенные надлежащим образом копии всех указанных документов; документ, подтверждающий внесение платы за предоставление выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество; документ об оплате государственной пошлины. В случае подачи документов не в полном объеме, государственный регистратор принимает решение о приостановлении рассмотрения заявления. Такое решение должно содержать рекомендации по устранению обстоятельств, послуживших основанием для его принятия. «Заявитель должен выполнить эти рекомендации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с момента получения соответствующего решения. Если в течение пяти дней в орган государственной регистрации не поступили документы, подтверждающие устранение в полном объеме обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, государственный регистратор принимает решение об отказе в государственной регистрации прав. Если государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав, он вносит соответствующую запись в Государственный реестр прав, а также формирует выписку из Государственного реестра прав, далее формирует Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество и оформляет его в двух экземплярах, подписывает и заверяет печатью. После получения заявителем свидетельства о праве собственности и выписки из Государственного реестра прав, он становится полноценным собственником недвижимого имущества.

Новые риски

В прошлом году Верховный суд Украины преподнес неприятный сюрприз покупателям первичного жилья. В своем постановлении от 18 ноября 2015 ВСУ заявил, что договор купли-продажи имущественных прав не дает покупателю самого права собственности на квартиру. Оно появится лишь после того, как недвижимость будет зарегистрирована согласно законодательству, а для этого надо достроить дом и сдать его в эксплуатацию. Дальше суд разъяснил, что в украинском законодательстве вообще не предусмотрена возможность того, чтобы в суде можно было защищать право собственности на новопостроенный объект, поскольку в статье 331 Гражданского кодекса Украины дан исчерпывающий список оснований для возникновения права собственности на такие объекты. И там нет ничего о том, что таким основанием может быть решение суда. Таким образом, сегодня инвесторы стали абсолютно беззащитным перед недобросовестным застройщиком. «Это решение ВСУ означает, что люди, купившие квартиры в новостройках на этапе строительства, больше не смогут признать за собой право собственности на квартиру в судебном порядке. Исходя из украинского законодательства, суд в принципе правильно расставил точки над «і» в этом деле, однако сделал это не в пользу инвесторов.В данной ситуации покупателям «первички» рекомендуют очень ответственно относиться к выбору застройщиков и покупать будущие квадратные метры у компаний, которые исправно выполняют обязательства перед инвесторами.