Что «двигало» украинскую недвижимость в 2014 году?
Уходящий 2014 год для рынка недвижимости был насыщен различными инициативами, как властей, так и участников рынка. ИАП «АН-Калина» решил подытожить, что произошло знакового и как это отразится на рынке в будущем.
Госреестр объектов недвижимости стал открытым
Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно определения конечных выгод юридических лиц и публичных деятелей» от 14 октября 2014 № 1701-VII изменяется режим доступа к сведениям Государственного реестра прав на недвижимое имущество, которые становятся открытыми и общедоступными.
Указанные изменения предусматривают возможность получения любым физическим или юридическим лицом в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, информации по объекту недвижимости в электронной форме через официальный сайт Государственной Регистрационной Службы Украины.
Предоставление доступа к данным Реестра можно считать самым значимым, и, в то же время, пожалуй, самым неожиданным событием года. Дело в том, что необходимость открытия реестра (что полностью соответствует мировой практике) обсуждалась уже несколько лет, но никто, пожалуй, всерьез не верил в то, что это случиться. Кроме антикоррупционной составляющей, эффект от открытия данных Реестра заключается также в предоставлении дополнительного «комфорта» для потенциальных инвесторов, которые смогут проверить актуальный статус зарегистрированных прав и обременений на интересующий их объект. Поэтому, с предоставлением публичного доступа к данным Реестра также связывают улучшение показателей инвестиционной привлекательности страны в целом», – считает Тимур Бондарев, управляющий партнер адвокатского объединения Arzinger.
Регистрацию недвижимости упростили
В целом, уже можно говорить о некотором прогрессе с практикой применения новой системы государственной регистрации вещных прав. Однако сохранится ли позитивная динамика в следующем году пока не ясно. Как известно, за декларированный правительством вектор децентрализации власти, кроме прочего, предусматривает передачу полномочий по государственной регистрации вещных прав непосредственно органам местного самоуправления. К сожалению, практика показывает, что переходный период, следующий за внедрением любой реформы, а особенно в сфере предоставления административных услуг, непременно сопровождается трудностями для конечных потребителей таких услуг и частичным «замораживанием» процесса.
Новые правила оценки недвижимости
Постановлением Кабинета Министров от 21 августа 2014 № 358 отменено положение, которым устанавливалось, что оценку недвижимого имущества для целей налогообложения могли осуществлять только оценщики, имеющие специализации 1.8, 2.3 и направление 3.
Отмененные нормы фактически монополизировали рынок предоставления услуг по оценке имущества для целей налогообложения. Благодаря нововведениям уменьшилась стоимость оценки и отчет об оценке можно получить гораздо быстрее». На рынок оценки вернулись те компании, которые раньше занимались оценкой недвижимости. Сократился срок предоставления отчетов до 1-2 дней, средняя стоимость также упала до 400-500 грн. за отчет.
Необходимо помнить, что в сфере оценки остается еще одна существенная проблема, а именно повсеместное умышленное занижение оценочной стоимости объектов с целью уменьшения сопутствующих налоговых обязательств при отчуждении. Использование такой опции, несомненно, очень удобно для сторон сделки. В то же время, возможность пополнить государственный бюджет за счет транзакций с недвижимостью выглядит более логичным и оправданным по сравнению с налогообложением недвижимого имущества, с расширением базы которого непременно пострадают широкие слои населения.
Налоговые изменения
С 1 апреля 2014 увеличены также ставки земельного налога, установленные статьей 275 Налогового кодекса Украины, для владельцев земли и землепользователей в населенных пунктах, где не проведена денежная оценка. Ставка зависит от численности населения населенного пункта, где расположен земельный участок.
Также отменяется обязательное проведение оценки имущества в случаях наследования имущества наследниками первой и второй очереди по закону и по праву представления, а также в случае наследования имущества, которое облагается налогом по нулевой ставке. Закон выдвигает довольно высокие квалификационные требования к должностным лицам органов местного самоуправления, которые будут наделены полномочиями по выдаче свидетельств о праве на наследство. В частности, такие лица должны иметь высшее юридическое образование и трехлетний опыт работы в области права, пройти обязательную стажировку в государственной или частной нотариальной конторе и обучение по работе с государственными реестрами, а также сдать экзамен по наследственному праву.
С одной стороны, такой «ответственный» подход законодателя к квалификационным требованиям минимизирует риски наступления негативных последствий от возможной некомпетентности соответствующих лиц на местах в вопросах открытия наследства и внесения данных в Государственный реестр вещных прав. Однако закономерно возникает вопрос – во многих ли сельских советах найдутся специалисты, готовы к прохождению специальной подготовки и получению дополнительных полномочий по открытию наследства? И во-вторых – когда полноценно смогут заработать новые процедуры учитывая значительные временные затраты на обучение таких должностных лиц?
Также отмечает, что наследникам в некоторых случаях так и не удастся получить свидетельство на месте и избежать посещения государственных органов или органов местного самоуправления в районе. Например, в случае принятие в наследство земельного участка в пакете обязательных документов также подаются извлечение из Государственного земельного кадастра и нормативная денежная оценка такого участка, которые, на сегодняшний день выдаются районными отделениями Госземагенства.
Новая классификация жилья